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          北京市發布住宅小區物業服務項目清單 物業服務邊界問題將得進一步明確
          發布日期: 2021-07-28 15:18:25 來源: 北京商報

          7月27日,北京市住建委發布《北京市住宅小區物業服務項目清單》(以下簡稱《清單》)。作為《北京市物業管理條例》的重要配套文件之一,《清單》不僅明確了物業服務人提供的一般物業服務,還明確了物業管理雙方主體在協商議定物業服務合同時,可結合實際從《清單》中選取所適合的物業服務內容和基本事項。在業內人士看來,《清單》的發布,意味著北京市住宅小區 。據悉,《清單》將自10月1日起施行。

          物業服務的邊界問題,一直是外界的關注點所在。從此次發布的《清單》內容來看,對于物業服務的分類更為清晰。具體來看,《清單》明確了物業服務人提供的一般物業服務,包括綜合服務、共用部位及共用設施設備運行和維修養護、環境維護、綠化養護、公共秩序維護等五大類、110項物業服務事項。

          在“規章制度”方面,《清單》明確,住宅小區要建立突發公共事件應急預案;對于“利用共用部分經營”,《清單》則再度明確,住宅小區的公共收益單獨列賬。

          除了上述綜合服務內容,《清單》中還就業主們普遍關心的“物業信息公示”問題進行了詳細說明。具體來看,《清單》中提及,物業服務人需要公示諸如項目負責人的基本情況、物業服務投訴電話、物業服務內容和標準、物業收費標準、上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算、車位或車庫的出售和出租情況等8項內容。

          屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等業主反映強烈的問題,則被寫在了“房屋本體及附屬構筑物”這一欄下。具體來看,《清單》明確,物業服務人需要做到:組織開展共用部位的日常檢查、記錄;組織開展共用部位的日常維修養護;房屋安全的定期普查、完好性評定,附屬構筑物的檢查管理;存在安全隱患的告知業主,并采取相應的防范措施;應急處理(屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等)。

          北京商報記者了解到,《清單》另一大亮點在于,物業管理雙方主體在協商議定物業服務合同時,可以結合住宅小區實際、物業服務需求及物業費付費意愿,從《清單》中選取所適合的物業服務內容和基本事項,細化或補充增加其他服務作為合同約定的內容,物業服務事項的確定更加靈活。

          “《清單》的發布,對于化解物業管理矛盾糾紛、建立健全物業服務市場秩序、引導行業健康有序和良性發展具有重大意義。”談及《清單》發布的意義,北京市住建委相關負責人表示,有了物業服務清單,將極大地方便業主了解物業服務的主要內容和基本事項,以“菜單”式的方式,保證物業服務的公開透明,保障廣大業主的知情權和監督權,維護業主的合法權益。同時,將進一步引導規范物業服務行為,確保物業服務“陽光”規范運行。

          知名地產分析師嚴躍進也認同,物業服務內容和事項的公開透明,將推動業主加深對物業服務人的理解,進而強化權責意識,提升主動參與物業活動的積極性,促進成為有效打開緩解矛盾、解決難題之門的關鍵“鑰匙”。

          作為《北京市物業管理條例》的重要配套文件之一,即將落地施行的《清單》未來將如何確保實施?根據北京市住建委發布的相關通知要求,物業服務人、房管部門以及物業管理行業協會等各方責任已被明確。具體來看,物業服務人應當按照《清單》,結合項目實際情況簽訂物業服務合同、協議,開展物業服務工作。

          各區住房城鄉(市)建設或房屋主管部門要加強對物業服務工作開展情況的監督,發現物業服務人提供服務不符合《清單》要求的,要責令規范改正。至于物業管理行業協會,則負責協助、指導、督促會員單位做好《清單》使用工作。

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          包括業主共同決定委托的物業服務企業、專業單位和其他管理人,被業內統一概括為“物業服務人”。長期以來,物業服務主體在進行費用協商時,經常會混淆物業服務費和物業服務成本等概念,這也使得物業服務費定價、收繳的規范化和公開化受到了一定影響。

          從北京市物業管理行業協會此次發布的《計價規則》來看,該規則按照《北京市物業管理條例》明確的不同物業服務人及選擇的不同物業服務方式,分別進行了明晰,確定了物業服務成本計算公式:物業服務成本價格=年度物業服務成本總額/專有部分面積總和/月數。

          此外,《計價規則》還就公式中涉及的物業服務成本、年度物業服務成本總額、專有部分面積、月數等名詞通過簡明易懂的語言逐一進行了解釋,其中,重點對物業服務成本的構成進行了詳細定義。

          根據《計價規則》,物業服務成本包括物業服務人為該項目進行物業服務實際支出的直接人工費、直接材料費和間接費用等。物業服務成本計價,應綜合考慮社會價格指數、社會平均工資、社會保險繳納比例、材料采購價格以及水、電、氣、熱等能耗價格的變化。對于小區業主選擇不同物業服務人的情形,《計價規則》也就物業服務費價格制定的原則進行了明確。

          值得一提的是,為了幫助業主詳細了解成本明細,《計價規則》還確立了三級科目,即:明確物業服務成本構成費用細分為三級科目。具體來看,一級科目為十項基本費用;二級科目在一級科目基礎上進行細分,包含人工、專項服務、安全生產管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等項,并就人工費用的依據進行了明確約定;三級科目為各項物業服務成本明細,在二級科目基礎上除人工費用外,其他科目依據《北京市住宅小區物業服務項目清單》及財務管理相關規定,對支出科目進行細分。

          據《計價規則》,具體項目的物業服務成本費用按服務雙方約定執行的物業服務標準計算,參照第三級科目計算物業服務成本總額,確保服務合同、標準、內容清單和費用間“真發生、對得上,算得清”。同時,《計價規則》還對物業服務成本計價其他可能存在的情況進行了補充說明。比如:不同服務標準、服務內容的物業可按此公式單獨計算單位物業服務成本;在物業服務期內,物業服務各項成本將隨本市相關成本規定調整而適時調整。(記者 盧揚 榮蕾)

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